hipoteca titulizada

Hipoteca Titulizada – Como Ganar al Banco por la Venta de hipoteca a un fondo de titulización

hipoteca titulizada

Como defenderte y ganar al banco

Cuando la Hipoteca Titulizada se vende a un fondo de titulación ,

Con la hipoteca Titulizada , Es un hecho indiscutible que mediante la titulización  el banco deja de ser dueño de la hipoteca  y de los derechos de la hipoteca  y con ello de la realción jurídica u objeto litigioso (art. 10 LEc) pasa a ser el fondo de titulización.

Así que las modificaciones legales , permiten la falta de legitimidad activa del Banco, que con la cesión de la hipoteca, dejó de ostentar los derechos del crédito y el accesorio de garantía hipotecaria (art 1528 CC) a la vez que ya no tienen validez las razones que el banco indica, que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación.

Estos son los  argumentos  que si sigues leyendo podrás utilizar para ganar al banco,  que  Tanto el Juzgado de 1 Instancia y La Audiencia Provicincial de castellon ,  finalmente dieron la razón por

falta de legitimidad activa

 y fallaron a favor del Demandado.  Por la oposición  cocinada en mi despacho junto con los abogados de Valencia, La cual llevó al banco a ser  Condenado  en costas, sin opción de recurrir y el afectado no ha perdido su casa.


¿Que hacer si tu hipoteca ha sido titulizada?

Para la hipoteca Titulizada ,Los argumentos de defensa de la titulización pueden servir tanto para negociar con el banco, como para defenderte en un procedimiento de ejecución hipotecaria.  Indicarte que la defensa de titulización hay que realizarla siempre y cuando tu hipoteca ha sido titulizada, de lo contrario no servirá.  ( Mirar artículo de como encontrar la titulación de hipotecas)

El Art. 1526 y SS del Código Civil y el Art 149 LH , conlleva que la transmisión o cesión de un crédito, incluso el garantizado con la hipoteca, conlleva que el cesionario, en cuanto nuevo titular de crédito y de los accesorios como es la hipoteca , pasa a ser legitimado para el ejercicio de los derechos que aquel conlleva. (art.10 LEC)

A esto se añade que el Art. 540.1 LEC prevé que la ejecución podrá despacharse a favor de quien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el titulo ejecutivo.

 los fondos de tituluzación, no podían inscribir a su nombre la hipoteca porque no dispone de pesonalidad jurídica necesaria.

Pero la normativa legal que impedía el ejercicio de la acción de ejecución hipotecaria, por un fondo ha cambiado.

Por una parte, la Ley 13/2015 dio una nueva redacción al art.9 de la Ley Hipotecaria, que relaciona el contenido de la inscripción, a la mención en el apartado e) de que debe constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción dice

o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derecho u obligaciones” 

Con ello quedó abierta, desde le día 1 de Noviembre del 2015 en que entró en vigor la modificación, la posibilidad de inscripción en el Registro de la propiedad del derecho real de garantía a favor del Fondo de titulizacion.

 

  • La normativa de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, reforma el régimen legal de las titiulizaciones, y deroga de forma genérica las normas de igual o inferior rango que se le opongan. También deroga expresamente parte de la Ley 3/1994 y el R.D 926/1998 por el que se regulaban los fondos de titulización de activos y las sociedades gestoras de fondos de titulización.

Por lo que el Art. 15.1 define los fondos de titulización como patrimonios separados, carentes de personalidad Jurídica.

Pero si que tienen la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, ya que la Ley Hipotecaria en su art.9 reformada el 13/2015, dispoe su art 16.3 que “ se podrá inscribir en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenencientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrá inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan

 video de fondo titulizacion

¿Y quien regula los Fondo de titulación? ,

Las sociedades Gestoras, que tienen por objeto la constitución, administración y representación legal de los Fondos y de carácter exclusivo. Por lo que es la Entidad Gestora (no el banco) quien promueve la constitución, modificación y extinción del Fondo de titulización de activos .

  • Por lo que es un hecho indiscutible que mediante la titulización se produce la cesión de la hipoteca titulizada  o crédito, de suerte que titular de los derechos inherentes al mismo y con ello de la realción jurídica u objeto litigioso (art. 10 LEc) pasa a ser el fondo de titulización.
  • Así que las modificaciones legales , permiten la falta de legitimidad activa de la entidad prestamista (banco), que con la cesión de la hipoteca titulizada, dejó de ostentar los derechos del crédito y el accesorio de garantía hipotecaria (art 1528 CC) a la vez que ya no tienen validez las razones que el banco indica, que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación.

Por lo que de tanto el derecho principal de crédito, como de la garantía hipotecaria, han pasado a ser ostentandos por el Fondo de Titulizacion de hipotecas y créditos, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo, y que es ahora posible la inscripción de la hipoteca titulizada ósea  la garantía real en el Registro de la Propiedad, es la Sociedad Gestora la legitimada para ejercer la acción de Ejecución hipotecaria y no el Banco.

El Banco seguirá defendiéndose con el art. 30 del R.D 716/2016, que reconoce la legimitación de la entiad prestamista.

 

Pero hay que indicar claramente:

  • Que  se trata de una norma reglamentaria, de rango inferior a las leyes formales que fundan la legitimación de la sociedad gestora.
  • La STS de 9 de mayo 2013 La STS de 9 de mayo de 2013 (Roj: STS 1916/2013), con cita de la anterior STS núm. 634/2010, de 14 de octubre, dice que la legitimación extraordinaria tiene lugar en “situaciones en las que se habilita a determinados sujetos para formular una pretensión de manera que el órgano judicial decida sobre el fondo de una cuestión que haga posible la actuación del derecho objetivo que originariamente no corresponde a quien promueve el proceso. Estas excepciones, en cuyo origen subyacen causas de muy distinta índole, exigen la cobertura expresa de una norma de atribución de la facultad de promover el proceso”.

esta cobertura ha de contenerse en una norma con rango de ley, sin que sea suficiente un reglamento, como es el R.D. núm. 716/2009 en que se pretende fundar la legitimación extraordinaria  del banco.

Por otra parte, dispone el art. 6 LOPJ que los tribunales no aplicarán los reglamentos o cualquier otra disposición contrarios a la ley o al principio de jerarquía normativa.

 

Hipotecas titulizadas Conclusión  para tu defensa.

Has de Saber que los bancos van a defenderse con uñas y dientes si tu hipoteca titulizada está en un fondo de titulización, y  sobre todo intentaran confundir al Juez Con el El art. 30 del RD 716/2009,  e indicaran que tienen legitimidad pasiva para poder ejecutar.

Pero no debes olvidar que  es un Reglamento y no una ley lo que están utilizando y los reglamentos no pueden ir por encima de las leyes.

Simplificando,  lo que quiero decir es que el banco no puede utilizar en su defensa El art. 30 del RD 716/2009,  dado que existe ya una ley que permite inscribir en nombre del Fondo de titulación , la hipoteca en el Registro de la propiedad.   Por lo que son ellos quiene no realizan correctamente sus deberes legales.

 

Plantea claramente si sabes que tu hipoteca titulizada se encuentra en un fondo de titulación :

1) Tanto el art. 9.e de la Ley Hipotecaria tras la modificación operada por la Ley 13/2015, como el art. 16.3 de la Ley 5/2015 permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes y derechos reales pertenecientes a los fondos de titulización.

Por lo tanto, es inscribible a favor del fondo el derecho real de hipoteca, lo que antes no era posible.

2) Si bien los fondos de titulización son patrimonios separados carentes de personalidad jurídica (art. 15.1 Ley 5/2015), el ejercicio de las acciones que les competan y su defensa en el proceso debe ser actuado por la correspondiente sociedad gestora que lo ha constituido, puede modificarlo e instar su extinción (art. 22, 23, 24 Ley 5/2015) y le representa legalmente (art. 25.1 Ley 5/2015).

3) Los preceptos citados de la Ley 5/2015 y de la Ley 13/2015 inciden en la viabilidad procesal de la demanda de ejecución hipotecaria presentada por la sociedad gestora del fondo de titulización, como ya se ha razonado. Desde esta perspectiva y en el sentido indicado, tienen naturaleza eminentemente procesal por lo que lo relevante no es la fecha de otorgamiento del contrato de cuya ejecución se trate, sino la de presentación de la demanda (art. 2.2 LEC).

Por lo tanto, no supone aplicación retroactiva, aunque la escritura de préstamo sea de fecha anterior.

4) El artículo 30 del RD 716/2009 que  invocan los bancos dispone que:

-El ejercicio de la acción ejecutiva corresponde a la entidad emisora,

-es una norma de carácter reglamentario, que necesariamente decae ante la Ley de Enjuiciamiento Civil y las posteriores con rango de ley formal que sustentan la postura expuesta (Ley 5/2015 y Ley 13/2015).

Y no tiene el rango de ley ordinaria, apto para la regulación de la legitimación extraordinaria prevista en el párrafo segundo del art. 10 LEC.

rfaaguado-com

Rafa Aguado
info@rafaaguado.com

Soy Rafa Aguado y siempre he luchado contra las injusticias. Creo firmemente en que todo en esta vida se puede solucionar con sentido común, con decencia, con integridad… y con la información adecuada.

22 Comentarios
  • María Isabel Fernández segura
    Publicado a las 08:00h, 16 enero Responder

    Buenos días yo llevo 2 años que no pago hipoteca porque tengo una hipoteca abusiva o como opaco mi hipoteca es de 1000 y pico de euros denuncie gane juicio pero ahora mismo te callas vendieron banco basura

  • Manuel
    Publicado a las 11:18h, 16 enero Responder

    Si bien él banco no esta legitimado para ejecutar. ¿ Entonces lo esta la sociedad gestora?

  • Nelson Barbero Davila
    Publicado a las 21:23h, 23 enero Responder

    Buenas noches,yo hice dacion en pago de un préstamo hipotecario ,lo compre en el 2006 y al 2008 me plantearon la dacion en pago,pero resulta que en el año 2007 lo habían vendido a un fondo de titulizaciones íntegramente todo el presamo hipotecario,
    Al hacer la declaración a la renta del 2009 Hacienda me reclama una ganancia a la cual tenía que pagar un tanto por ciento que no pude pagar hasta la fecha de hoy que creo es ya 9 años estoy embargado con mujer y dis hijos.
    Como puedo quitarme la deuda de Hacienda ,como demuestro realmente como hicieron la dacion en pago y porque me consta a mi la deuda o la ganancia que dicen ellos como lo hicieron si estaba t itulizada como lo hicieron si no fueron los dueños legítimos del préstamo.
    Y como puedo denunciar al banco para que me reintegro y me devuelva todo el monto del préstamo hipotecario y encima por daños y perjuicios .
    Cabe destacar que el préstamo se lo hizo con la Caixa cataluña que actualmente fue fusionada por bbva.
    Cabe mencionar que BBVA me entregaron una documentación en la que dice y se redacta que el préstamo hipotecario esta todavía titulizado pero el piso.Que tenía fue vendido a.otra persona que creo que esta t itulizada todavía a mi parecer .
    Por favor ayudarme a resolver este gran problema que llevo a cuestas.
    Nelson barbero DAVILA
    Agradeciendole de antemano por su valiosa ayuda.
    ******se han ocultado los datos de contacto por seguridad+++++********

  • Dulce meria
    Publicado a las 00:52h, 03 febrero Responder

    Hola me lamo dulce Maria ,yo tengo una duda y nadie me la puede gestionar….mi duda es,si mi hipoteca esta titularizada e hice dación en pago,entregando el piso al banco puedo reclamarlo? En 2005 hice la hipoteca y el mismo día ya la vendieron hasta el 2009. Se canceló y en 2009 hicimos otra con reunificación que puedo hacer?

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 17:32h, 07 febrero Responder

      indicar que al realizar Dación en pago , es un acuerdo entre partes, que con la entrega de la vivienda, se cancela la deuda contraída, por lo que aunque la hipoteca esté titulizada no se puede reclamar.

      Si hubiera sido objeto de ejecución hipotecaria, si que podría reclamar, pero al ser un acuerdo (dacion) entre las partes, no existe fundamento jurídico para la defensa, inclusive aunque el banco no sea acreedor legitimo de la deuda, pero si que tiene atribuciones para cobrar y cancelar la deuda, y la Dación en pago es una formula de cancelación.

      • Silvia
        Publicado a las 10:45h, 29 junio Responder

        Pero si se firmó dación a causa de una ejecucion hipotecaria,y denuncia por parte del banco y no del fondo, tampoco se puede reclamar?

        • Rafa Aguado
          Publicado a las 17:40h, 02 septiembre Responder

          Si se realiza Dacion es más complicado reclamar

          • silvia
            Publicado a las 09:32h, 24 octubre

            Pero se podría reclamar por falta de legitimidad y falsificación documental, ya que quien firmó la dación fue el banco y no el real titular de mi hipoteca????no debería a ver firmado el bonista, o haber entregado al notario un poder para actuar en nombre del fondo????

  • Elena Fernandez
    Publicado a las 14:35h, 16 abril Responder

    Necesito ayuda. Estoy en proceso de ejecución hipotecaria y necesito encontrar si mi hipoteca está titulización. He preguntado al banco y me ha dicho(claro está que no). La sociedad gestora me ha dicho que vaya al banco y la CNMV tiene publicados los PDF dónde podría estar pero son ilegibles.
    He presentado ante el juez la nulidad y me ha contestado que no puedo probarlo y que aunque pudiera sería igual.gracias

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 18:43h, 21 abril Responder

      Hola, para probar la titulización hay varias opciones:
      1- Encontrar la titulizacion en la cmmv
      2- Solicitar al juzgado que el banco acredite la posible falta de legitimidad, indicando al juzgado que el banco acredite la legitimidad del crédito, porque hay indicios de que la hipoteca esté titulizada.

  • Manuel Deben Sangenis
    Publicado a las 17:22h, 09 mayo Responder

    Rafa , permíteme que te tutee, veras tengo las hipotecas reclamadas en juicio de ejecución “TITULIZADAS” en dos fondos distintos además tengo que preguntar una cosa, si los créditos hipotecarios se titulizaron con arreglo ala Ley 19/1992/ del 7 de julio, nos podemos acoger a ella y no a la 5/2015 la Ley 2/1981 dice: solo nos puede reclamar el SINDICATO DE BONISTAS por medio de su presidente y como en su día los bancos no quisieron crearlo porque eran ellos mismos. ¡ Ahora deberían pagar por la mala praxis ejercida en su momento.
    si eres tan amable me gustaría poder tener una conversación por correo electrónico. Saludos

  • silvia
    Publicado a las 08:36h, 10 mayo Responder

    Buenos dias, yo hice hipoteca con el BBVA en el 2006 y en el 2007 la vendieron íntegra al fondo, en el 2104 dejé de pagar porque estaba llena de cláusulas abusivas incluida la suelo y tras 1 año de negociaciones, habiéndome puesto el BBVA la demanda, acordamos una dación en pago con 10.000e de remanente.La cuestión és, que hace poco me enteré de las tituladas, y ví en la dación en pago que la firma un vocal del fondo y el director del BBVA, pero solo vino el director.Si han estado cobrando con cláusulas abusivas toda la vida del préstamo, me han puesto demanda ,han negociado conmigo, cuando ellos no tenían la hipoteca, yo no puedo reclamar una indemnización o impugnar esa dación en pago, por malas praxis o por haber perdido el piso, cuando ellos pusieron demanda y no eran los acreedores de mi préstamo?????

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 06:11h, 15 mayo Responder

      Hola Silvia, al realizar Dación en pago se realiza un acuerdo entre partes que con la entrega de la vivienda se salda la deuda, por lo que aunque esté titulizada dicho acuerdo anula la deuda. Respecto a clausulas abusivas como el suelo y gastos puede reclamarlos a la entidad.

  • María Jose
    Publicado a las 16:51h, 30 mayo Responder

    Hola tengo una hipoteca de caixa Cataluña que ha cedido sus derechos a un fondo de titulizacion de activos y supuestamente lo gestionan Anticipa Real Estate, pues bueno yo voy pagando como puedo pero se debe de retrasos unos cinco mil euros más o menos. Me ha llegado una cédula de emplazamiento del juzgado por parte de BBVA, me pueden quitar o tirar de mi casa? Quieren que de el piso en dacion y me ayudan económicamente para salir adelante pero yo no me fío….

  • Aurelio Salas Nieto
    Publicado a las 12:07h, 14 agosto Responder

    Como pu do encontrar mi hipoteca titulizada?

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 17:37h, 02 septiembre Responder

      Hola existen varias formas. La más fácil es solicitarlo al banco por escrito, si el banco no le contesta o no está contento con la respuesta de la entidad, también puede buscarla en la pagina web de las entidades gestoras. o en la CNMV.

  • Antonio vargas
    Publicado a las 22:52h, 03 octubre Responder

    Buenas .explicó mi caso tenia mi hipoteca con Caixa catalunya deje de pagar por.que no podía hacer frente no me llegaron a denunciar al juzgado ahora la.hipoteca es de anticipa se supone llevo 6 años sin pagar Y no me a venido nada del juzgado y ni estoy en ficheros de.morosos por esta deuda por que no me han denunciado ni me han llamado para negociar es una hipoteca de 240.000€ y el.piso está en muy buena zona .imagino que no es un.caso muy normal y no se si.puedo hacer algo o tengo algún derecho. Espero respuesta gracias

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 19:39h, 18 octubre Responder

      Hola, si el banco no ha iniciado demanda contra usted, puede intentar negociar con el banco para poder acoplar a sus necesidades.
      La titulización solo le sirve por el momento en el caso de juicio. Puede ponerse en contacto conmigo en el mail info@rafaaguado.com o en los teléfonos de la web.

  • Julio
    Publicado a las 10:49h, 23 octubre Responder

    Hola Rafa, en primera instancia el juez preguntó el banco si estaba Titularizada, ya que no en encontre por ningun lado la titularización y el banco dijo que no por lo que por esa vía no me pude agarrar, ahora tengo la intuición de que si esta, es una hipoteca abierta de la caixa. pero no la encuentro ¿ conoces empresas o personas que sepan buscarla aunque sea pagando por el servicio ? ya que si la encuentro y encima el banco a ver dicho que no pues ya me sirve de algo.

    Gracias

    Julio

  • Nueva Sentencia Contradice al Tribunal supremo, El banco condenado a pagar los impuestos - Rafa Aguado | Legal Advisor
    Publicado a las 11:30h, 29 noviembre Responder

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