hipoteca que no te vendan la moto

La hipoteca, que no te vendan la moto.

rafa aguado

La hipoteca.

No puedo pagar la hipoteca, la hipoteca es Uno de los mayores negocios de los bancos son los préstamos, y sobre todo los préstamos hipotecarios. Ellos ganan mucho dinero gracias a estos productos.

Por otro lado un préstamo hipotecario también tiene comisiones, las cuales son íntegras para el banco, como la comisión de apertura, de negociación, cancelación , modificación. Y da trabajo a empresas externas que obtienen beneficios gracias a los propios bancos (como Tasadoras y algunas gestorías). Con lo cual el negocio es prácticamente redondo para ellos. Y también se garantizan el riesgo asumido por la presta del dinero con la hipoteca  (garantía).

El préstamo hipotecario es una forma jurídica constituida por dos componentes

–       El contrato principal del préstamo hipotecario ( el dinero que nos dejan).

–       La hipoteca (garantía).hipoteca

No tenemos que olvidarnos de que el préstamo hipotecario es un contrato civil, así que no nos tenemos que preocupar si no pagamos, porque no nos van a encerrar en la cárcel por no pagar nuestra hipoteca.Al ser un contrato civil, se puede negociar e incluso paralizar hasta el último momento si se llega a un acuerdo.

La hipoteca es un derecho real constituido por el bien hipotecado, a favor de un banco, como garantía del crédito, permitiendo al deudor que dicho bien permanezca en su poder.

El rumor infundido que existe en la sociedad dice que la casa es del Banco hasta que terminas de pagarla. Y es totalmente falso, ya que somos propietarios de la vivienda aunque esté hipotecada. Tenemos el derecho de hacer y deshacer todo lo que queramos respecto a la vivienda,  a excepto que lo indique en la escritura pública (como pasaría —por ejemplo— en el caso de un alquiler).

Nosotros somos dueños de la casa mientras pagamos, y si no pagamos también lo somos.

Lo que tiene que hacer el banco es demandarnos para coger esa casa que se puso como garantía a cambio del dinero que nos prestó. Pero mientras no exista sentencia en firme que lo dictamine, somos libres para vender, incluso destrozar la casa por dentro si nos da la gana.

El banco hipoteca las cuatro paredes, no hipoteca los bienes que se encuentran en el interior.

La prohibición en escritura de hipoteca de algunas actuaciones en su propiedad es una cláusula abusiva, pero se debe comunicar al banco que es lo que se va a realizar con la vivienda en el caso de que afecte al pago, o a la garantía en sí.

Venderla, o alquilarla.

En el caso de alquilarla, es algo que se puede hacer, pero el banco debe ser comunicado.

Y para la venta, debe cancelarse la deuda con el banco para poder venderla. Salvo que el que compra la casa  acepte que exista esa carga, esa hipoteca. Es decir, hay que manifestar que se está dispuesto a perderla en el caso de impago, o hacerse cargo de la hipoteca. Pero no olvidemos que se debe consultar al banco.  Aunque en este caso el banco no aceptará, pero vosotros a la vuestra, se vende la casa y el nuevo propietario acepta la carga y punto (vosotros os quedáis pagando la deuda o podéis llegar a un acuerdo con el nuevo propietario).

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La hipoteca recae sobre inmuebles en propiedad o en usufructo.

Todas las partes del inmueble hipotecado garantizan la totalidad del crédito y  a su vez cada parte del crédito queda garantizado con el bien hipotecado.

Por eso se debe tasar la vivienda, para poder dar un valor a dicha vivienda.

Por norma general el valor de la vivienda debe ser superior al dinero que nos prestan, o como mínimo igual.

Por otra parte, en los últimos años durante la burbuja inmobiliaria los precios de las viviendas y sobre todo el valor de tasación, han sido incrementados notablemente, incluso se puede poner en tela de juicio que dichos importes han sido manipulados por las entidades para que se pudieran dar las hipotecas.

Somos sabedores de que se han tasado viviendas por encima de su valor real. Y este hecho es debido a que algunas tasadoras participan junto a las entidades bancarias, o tenían acuerdos preferentes con ellas.  Al final todo es negocio.

Suena un poco raro que una tasadora participada por un banco diera un valor “x” muy superior al valor real, y la entidad bancaria lo diera por bueno, porque juega en su contra, y debería ser al contrario. Pero en la era de la burbuja inmobiliaria los bancos entraron en la espiral del negocio hipotecario, enfocándose solo en la realización de hipotecas y en la competición para ver qué banco daba más hipotecas.

Cometieron el error de pensar que las viviendas nunca bajarían de valor, por esas ganas de ganar dinero costase lo que costase.

Esto juega a vuestro favor, dado que si una vivienda que en el 2008 una entidad tasadora homologada estipuló un valor de 200 mil euros, y está puesto en escritura, el banco no puede decir que ahora esa vivienda vale mucho menos. Hay que decirles que la tasación la validaron ellos, la dieron por buena y también su valor,  con lo cual la casa vale lo que dice el informe e indica en escritura pública.

El valor de tasación a efectos de subasta es “x”  y es ahí donde debéis acogeros. El precio de tasación es el que es y el que indica en escritura.

En algunos informes de tasación ponían dos valores para que el banco decidiera:

El precio del valor de mercado  y el precio de tasación, que son dos valores totalmente diferentes y por ello el banco en esa época de burbuja se acogía al que más le interesaba.

Debido a esto, debemos revisar en nuestra escritura de hipoteca y ver qué valor de tasación a efectos de subasta tiene la vivienda, para—posteriormente— recordarle al banco, en caso de dación en pago o ejecución, su valor real.

También hemos de tener en cuenta que el valor de tasación no puede  ser inferior al indicado en escritura en la primera subasta.

En el caso de que el banco se adjudique la vivienda en la subasta, se le podrá adjudicar por el 60% del valor de tasación.

A efectos de que reclamemos una dación en pago,  el banco os dirá que tiene que volver a tasar la vivienda. Que tasen si lo desean, pero el precio no puede ser inferior al que indica en la escritura,  porque el valor real de una vivienda es el que dicta en la escritura, otra cosa muy diferente es que nos quieran hacer ver que ahora nuestra vivienda vale menos.  Ese no es vuestro problema, es el de ellos.

Si el valor de mercado de nuestra vivienda ha bajado, pues ha bajado a efectos de venta,  pero los ladrillos son los mismos cuando dieron la hipoteca.  Así que salvo que la vivienda este en ruinas el precio de tasación es el que marca la escritura.

Vosotros no tenéis la culpa de que anteriormente la tasadora diera un valor superior al actual, y más si es una tasadora participada por la entidad bancaria.

Recordad que si tasan la vivienda y el valor es menor que el que consta en la escritura, el problema es del banco, no vuestro.

Claramente lo hemos dicho antes,  cuando se firma la hipoteca el bien hipotecado garantiza la totalidad del crédito, y el crédito está garantizado por la totalidad del bien hipotecado.

Que no os quieran “vender la moto” de que ahora la vivienda vale mucho menos.  Eso no es verdad,  no es un coche que pierde valor por su uso, una vivienda puede perder valor de mercado porque los precios bajan, debido a que hay mas oferta que demanda,  pero no por su uso.  Por ello incido en que el precio es el que marca la escritura cuando se firmó la hipoteca.

Este dato os permite hacerle ver al banco que tenéis razón vosotros, por mucho que quieran tenerla ellos.

Puedes realizar tu consulta gratuitamente en el mail de Rafa Aguado.  info@gesfinsa.com.

Rafa Aguado
info@rafaaguado.com

Soy Rafa Aguado y siempre he luchado contra las injusticias. Creo firmemente en que todo en esta vida se puede solucionar con sentido común, con decencia, con integridad… y con la información adecuada.

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