como reclamar

reclamar gastos de Hipoteca

Como Reclamar Los gastos de Hipoteca

El Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de Octubre 2018 considera que el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que se genera en la constitución de un préstamo hipotecario siempre corresponde al cliente, pues es el sujeto pasivo de la operación.

De esta manera, se resuelve una de las grandes incógnitas sobre los gastos de formalización de hipoteca.

El impuesto de Actos Jurídicos (AJD) es la mayor partida que se tiene que pagar cuando se firma una hipoteca de pendiendo la provincia donde se firmó la hipoteca oscila entre el 0,5% y el 1% del importe de la hipoteca.   Ahora con la nueva sentencia del Tribunal Supremo, indica que este impuesto también tiene que ser devuelto, ya que lo tiene que pagar el banco y no el cliente.

A los AJD hay que sumar , los gastos de notaria , registro, gestoría .  Una media total de unos 3000€ a recuperar por hipoteca.

8 millones de personas podrán reclamar los gastos de hipoteca, según indican las asociaciones.

En este post, quiero indicar y resolver las dudas, que puedas tener y como proceder a reclamar los gastos hipotecarios cobrados por el banco, los cuales tienen que devolver.

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¿Cuáles Son los Gastos que se pueden reclamar y el banco debe devolver el dinero?

La compra de una vivienda junto con la hipoteca conlleva una serie de gastos que se deben asumir, pero no todos ellos los debe asumir el hipotecado.

Según el TS en su sentencia, los gastos que debe devolver el banco son: Los gastos generados por la constitución de hipoteca, (los gastos de compra-venta no se pueden reclamar)

Gastos de Hipoteca que se pueden reclamar:

– Notaria

– Registro

– Gestoría

– AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) TRAS LA sententencia del 18 Octubre 2018 del Tribunal SUPREMO ESTE GASTO SI se puede RECLAMAR en su totalidad.

 

 

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¿Por qué nos tiene que devolver el banco, los gastos de constitución de hipoteca?

El Tribunal Supremo, en su sentencia del 23 de Diciembre del 2015, declaró nula y abusiva la cláusula de gastos que indicaba << son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (hip
otecado) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía (casa)- y ejecución de este contrato (hipoteca), y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente>>

“Resumiendo lo que quiere decir la cláusula de gastos es : Que todos los gastos los pagas tú, Si o Si.”

Después de declarar nula y abusiva dicha cláusula de gastos, los bancos tienen que devolver todo el dinero cobrado por los gastos de constitución SI o SI.

Al mismo tiempo al declarar nula la cláusula de gastos, debe ser eliminada del contrato de hipoteca, y entenderla como no puesta.

Son muchas las entidades bancarias y periódicos pagados por estas, que escriben artículos , indicando que la sentencia sólo obliga eliminar la cláusula de Gastos, y que no tienen que devolver el dinero. Esto no es cierto, cuando una cláusula se declara nula y abusiva, como he dicho se interpreta como no puesta, por lo que si se ha cobrado algo indebidamente, dichas cantidades deben ser devueltas, más los intereses legales.

¿Cuánto tiempo dispongo para reclamar los gastos de hipoteca?

Al ser declarada nula la cláusula de Gastos, se interpreta por no puesta y debe ser eliminada del contrato hipotecario, y toda cláusula nula no tiene plazo de prescripción.

Tras l  a sentencia, los bancos se apresuraron a purafaaguado hipotecas blicar en los medios de comunicación que les deben favores, que solo se dispone de 4 años desde la sentencia del TS o 4 años hacia atrás desde que se termino de pagar la hipoteca.

Estas declaraciones son totalmente falsas, una cláusula nula , no tiene plazo de prescripción, por lo tanto se puede reclamar SU ANULABILIDAD siempre que esté puesta en el contrato hipotecario, exigir que se elimine. Al igual que ocurre con las cláusulas suelo, no tienen plazo para reclamar.

 

Por consiguiente, pueden reclamar todas las personas (consumidores), que tienen o han tenido una hipoteca para compra de vivienda, que disponga de la cláusula de Gastos anteriormente dicha.

¿DÓNDE ENCONTRAR LA CLÁUSULA DE GASTOS?

En la mayoría de escrituras de hipoteca, dicha cláusula se encuentra en la cláusula 5ª de la escritura de hipoteca.

En otras escrituras , se encuentra en otro numero de cláusula, pero su denominación aparece como Cláusula de gastos.

 

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“No muerdas la mano, que te da de comer”

Declaraciones de notarios, periódicos pro bancos, etc.… realizan declaraciones, publican noticias, ocultando parte de la verdad, sea por intereses propios o supuestamente económicos.

Los bancos y estos presuntos lacayos que trabajan a favor de la banca, se dedican a confundir a los afectados con las declaraciones confusos

Pero realmente les falta concretar para que sus noticias o declaraciones sean totalmente ciertas:

En el punto 1, es verdad que la sala primera no es la que dictamina sobre los AJD, es la sala tercera del TS, la que se encarga de ello. Pero no por ello deja de tener validez la sentencia.

Esta Sala del TS en su sentencia indica y considera abusiva la atribución al consumidor del pago de esta modalidad de impuestos por contravenir normas que en determinados aspectos tiene carácter imperativo, porque infringe el art. 83.3 C) RD Leg 1/2007 que considera abusivo la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. (Banco)

En el Punto 2 : Los Bancos , notarios y periódicos pro bancos, Como siempre dicen medias Verdades e Interpretan la normativa a su antojo.

El sujeto pasivo según el Art 8 RDLeg 1/1993, obliga al pago de los impuestos al contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes, en contrario : en las trasmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere; en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.

Pero la Constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda en garantía de un préstamo, tributaran a los efectos de transmisiones patrimoniales. Pero igualmente sujeta al impuesto de AJD los documentos notariales, siendo sujeto pasivo el adquiriente del Bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos que en cuyo interés se expidan.

Por lo que la entidad bancaria no queda al margen de los tributos que puedan devengarse con motivo de la operación mercantil (préstamo de hipoteca), sino que , al menos en lo que respecta al impuesto de actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho, y en todo caso la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, indebidamente se carga al prestatario (TS 23-12-15 EDJ 23610)

Que significa esto en palabras mas coloquiales:

gastos hipoteca tribunal supremoQue el Banco es quien le interesa , pasar la constitución del contrato de hipoteca , por notaria, registro , debido a que ellos al pasar dicho contrato por el notario y registro, obtienen un titulo ejecutivo,(la escritura de hipoteca), lo que les brinda la posibilidad de ejercer la ejecución hipotecaria por un proceso mucho más rápido que el ordinario, y realizado expresamente para ello.

Así que al ser ellos quienes impongan el acudir al notario, regístralo, son ellos el sujeto pasivo , dado que son los bancos quien inscriben el derecho de hipoteca en el registro de la propiedad a su nombre, por eso son ellos el sujeto pasivo y no el prestatario y los que están obligados a pagar dichos gastos según dice el Art. 8 , al ser los bancos el que adquiere los derechos de la hipoteca.

Al igual que el que compra una casa, quiere pasar por el notario e inscribirla en el registro de la propiedad con el titulo de compraventa, el cual certifica junto con la inscripción en el registro que eres dueño y posees el derecho de dicha vivienda, por lo tanto se debe pagar los impuestos de la compra y derivados de la inscripción.

Aparte de todo lo que he explicado en los párrafos anteriores, indicar que : El banco en ningún momento negoció la cláusula de gastos con el prestatario, era impuesta SI o SI y eso según el TS es abusivo al igual que las cláusulas suelo que no fueron negociadas individualmente y no eran transparentes, imponiéndolas a las personas que solicitaban un préstamo hipotecario.

Pero Parece ser que la Sala Terecera no lo tiene tan claro y ha indicado que los gastos de AJD los pague el hipotecado,  pero mintiendo que el resto de gastos los debe asumir el banco.

 

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¿QUIÉN PUEDE SOLICITAR LOS GASTOS DE HIPOTECA?

Cómo he dicho más arriba de este texto, la cláusula de gastos es abusiva y se ha declarado nula, por lo tanto una cláusula nula , queda por no puesta en el contrato hipotecario y debe ser eliminada del mismo.

Por dicho motivo, todas las personas consumidores que tienen hipotecas firmadas y dispongan de dicha cláusula de gastos, pueden reclamar al banco.

No importa si ya has pagado la hipoteca o sigue en vigor , todas las hipotecas pagadas o no que tienen la cláusula de gastos hipotecarios, pueden ser reclamadas por el prestatario consumidor.

¿LAS PERSONAS AUTONOMAS PUEDEN RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE HIPOTECA?

La respuesta es SI, pero se debe haber firmado la hipoteca para adquisición de vivienda o refinanciación, novación de la misma.

Si la hipoteca ha sido realizada para fines distintos a la compra de una vivienda, NO se puede solicitar la devolución de los gastos de hipoteca. Por ejemplo:

Un Autónomo que compra su casa para vivir y realiza un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda, Si que puede solicitar la devolución de los gastos. Porque a la firma del préstamo hipotecario, está actuando en calidad de consumidor y no como empresario.

El Caso contrario sería si el autónomo realiza un préstamo hipotecario sobre su casa, para comprar bienes para su negocio, o para destinarlos a su actividad profesional.

Otro caso que no se devolvería los gastos hipotecarios será: Cuando el Autónomo hipoteca un local comercial para realizar su actividad comercial.

¿CÓMO PUEDO RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA?

Las sentencia del TS es muy clara, por lo tanto no te dejes confundir con miles de noticias en los periódicos pro banco.

Por desgracia los bancos que no han sido condenados por el TS, y los propios condenados por la sentencia ,no están por la labor de devolver las cantidades de los gastos de constitución de la hipoteca.

Sólo BBVA está por el momento devolviendo parte , pero no incluye los AJD que es la cantidad más elevada.

Y las demás entidades, dicen que la sentencia del Tribunal Supremo , no les condena a ellos.

Esto es lo mismo que ocurrió con las cláusulas suelo, los bancos no hacían caso a nuestro TS y obligaban a acudir a los tribunales para poder reclamar.

Pasos a realizar para la reclamación de los gastos de hipoteca

– Recopilar todas las facturas que dispongas de: Notaría, registro, Gestoría

– Realizar requerimiento a la entidad bancaria, presentando el escrito junto con todas las facturas. Recuerda que debes entregar 1 copia para el banco y una copia del escrito la debe sellar la entidad bancaria para que la tengas como justificante de entrega.

– La entidad Bancaria dispone de 2 meses para contestar, si en ese plazo el banco contesta favorablemente perfecto, comprueba que las cantidades son correctas y acéptalas. Si por consiguiente son inferiores a las requeridas o directamente dicen que no quieren devolver las cantidades por gastos de hipoteca, deberás acudir a la vía judicial

o Recuerda que los bancos en las cartas que te remitan o los directores de la oficina , te pondrán miles de escusas, incluso algunas que indican que según la Ley tal, que según el Decreto tal, etc., no están obligados a devolver. No hagas caso a ello , como he explicado antes, no dicen la verdad.

o Te podrás encontrar a bancos o directores de oficina que te dirán que no se está ganando ninguna sentencia por los gastos de hipoteca, que los abogados solo quieren hacer negocio y que los bancos están ganando todas las sentencias por gastos de hipoteca. Esto es totalmente falso, puedes darte una vuelta por internet y ver la cantidad de sentencias de Juzgados de primera instancia y Audiencias provinciales que están siguiendo lo que dictaminó el Tribunal Supremo y dando la razón a los afectados. NO TE DEJES ENGAÑAR.

– Una vez dispongas de la negativa de la entidad bancaria deberás acudir a la vía judicial para reclamar al banco. Como he dicho antes, los bancos no devuelven el dinero con un simple requerimiento, así que debes hacer los cálculos del dinero que te van a devolver y estudiar si te es rentable acudir a la vía judicial. Ten en cuenta que hay hipotecas que los gastos son menores que los costes de un abogado y procurador. Pero de media las hipotecas firmadas en España los gastos superan los 2500€ y una demanda por gastos hipotecarios dependiendo del abogado que escojas puede ser superior o inferior.

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¿QUÉ TIPO DE DESPACHO DE ABOGADOS TE PUEDE INTERESAR PARA DEMANDAR AL BANCO POR GASTOS HIPOTECARIOS?

Desde que salió la sentencias de las Cláusulas abusivas y de los Gastos hipotecarios, han salido despachos de abogados, para hacer negocio al respecto, cuando antes ni siquiera sabían lo que era una ejecución hipotecaria.

Estos despachos salidos como champiñones, que se anuncian por todas partes, de los cuales, hay algunos que tienen demandas por estafa a los afectados. Por lo tanto debes cuidarte mucho de que profesional elegir.

Debes exigir desde el primer momento, cuanto te va a costar la demanda, cuanto son los honorarios de abogado y procurador, y sobre todo que lo plasmen por escrito.

Aquí te dejo mis consejos bajo mi criterio personal, después cada uno puede acogerse a lo que más le puede interesar.

o 1). Los que cobran solo un porcentaje:

♣ El acudir a un despacho de abogados que solo cobra un porcentaje de lo que se recupere, no es de mi agrado, debido a que si no se realiza correctamente la demanda puedes ser condenado en costas y te saldrá más caro. A parte que ya existen casos de que este tipo de despachos que no cobran si el cliente no cobra, se han quedado con las cantidades que les tenían que devolver el banco, y con la totalidad de las costas.

Los porcentajes de estos despachos suelen ser entre el 10% y el 50% de las cantidades recuperadas y por supuesto se quedan con las costas que en función del procedimiento de demanda y cantidades a reclamar suelen ser bastante golosas.

o 2). Los que no cobran si el cliente no cobra

♣ Existen despachos que no te cobran nada y solo se quedan las costas que les cobran al banco. En esto debo indicar una cosa, un Banco cuando se presenta la demanda de reclamación de Gastos de hipoteca, puede llegar a un acuerdo antes del juicio, por lo que no será condenado en costas, o simplemente allanarse (aceptar lo que se solicita) y no será condenado en costas, por dichos motivos, es muy raro que un despacho de abogados que solo cobre las costas , ofrezca este tipo de honorarios, algo se esconde bajo este tipo de practica.

o 3). Los que cobran pequeña cantidad más un porcentaje

♣ Estos despachos suelen ser más transparentes, las cantidades iniciales suelen ser bastante asequibles, pero el porcentaje que cobran de las cantidades recuperadas oscilan entre el 10% y el 40%. A parte que también se quedan las costas.

o 4) Los que cobran una cantidad fija.

♣ Este tipo de despacho son los que yo suelo recomendar, son mucho más transparentes y sabes desde el inicio a fin lo que te va a costar el procedimiento.

Si que es verdad que dichas cantidades son un poco más elevadas que los que van con porcentaje, pero no suelen superar los 200€ más procurador. Estos despachos también se quedan las costas si el banco es condenado a pagarlas. Pero la totalidad de las cantidades que se recuperan son del afectado. Y se devuelven las cantidades que han abonado los afectados al despacho de abogados, en el caso de que el banco sea condenado en costas. Si el banco no es condenado en costas, la cantidad máxima que pagas son los 200€ + el procurador que puede estar aproximadamente en unos 100€.

Este tipo de despachos a la larga suele salir mucho más económico que los anteriores. Y se sabe claramente lo que cuesta todo el procedimiento.

A parte que muchos de ellos te dejan pagar las cantidades a plazos, si no puedes hacer frente a los honorarios. O se esperan hasta la finalización del proceso para que les pagues los honorarios pactados.

 

¿ES SEGURO GANAR LA DEMANDA POR GASTOS HIPOTECARIOS?

Si te dijera que si , estaría mintiendo, pero si que puedo decir que hay un 95% de posibilidades de ganar.

Las posibilidades de perder son muy bajas en este tipo de casos, debido a que existe mucha jurisprudencia la respecto y el Tribunal Supremo ya ha indicado que la cláusula de Gastos es nula y abusiva. Si se realizan bien las cosas, Lo peor que puede pasar es: que no se devuelva la totalidad de lo reclamado y te quedes cuenta con paga.

Cuando se pierde un tipo de demanda de este tipo, es debido normalmente a que la demanda está mal planteada, tiene defectos de forma, el profesional que la realiza no está capacitado para ello, se le pasan los plazos para contestar, etc.… Normalmente suelen ser por errores del abogado.

Aunque si que es verdad que existen jueces que son pro bancos y les suelen dar la razón en los juzgados de primera instancia, pero para ello, debes disponer de un abogado que recurra a la audiencia provincial .Para que se obligue a practicar lo indicado por el Tribunal Supremo.

 

 

 

Para cualquier duda o consulta puedes ponerte en contacto conmigo en los formularios de la web. : www.rafaaguado.com o en el mail : info@rafaaguado.com

Rafa Aguado
info@rafaaguado.com

Soy Rafa Aguado y siempre he luchado contra las injusticias. Creo firmemente en que todo en esta vida se puede solucionar con sentido común, con decencia, con integridad… y con la información adecuada.

10 Comentarios
  • Jorge
    Publicado a las 10:53h, 06 julio Responder

    Me parece una gran informacion x su parte. Aunque yo le llamaria clausulas estafa. Eso viene a una pregunta a realizar. Si despues de devolver todo los bancos y se den po aludidos mi pregunta seria ¿ depues se podría reclamar daños y perjuicios como estafa q es?

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 13:36h, 06 julio Responder

      Hola Jorge, reclamar daños y perjuicios después de la devolución de los gastos de hipoteca, no se podría realizar. Respecto al delito de estafa, bajo mi criterio en lo que a gastos de hipoteca se refiere, no procedería dicho delito, porque no existe Ánimo de lucro, que consisten en la intención de obtener un enriquecimiento de índole patrimonial para la entidad bancaria. Los gastos repercutidos, los debería abonar la entidad, pero el repercutirlos al cliente, la entidad bancaria no obtiene lucro con ello.

  • Rosa
    Publicado a las 14:23h, 12 agosto Responder

    Hola Rafa
    Me encanta tu artículo aunque me ha sorprendido el tema del cobro de los abogados
    He visto por internet todos los casos pero “abogados que cobran una cantidad fija” no he visto ninguno y te aseguro que he visto páginas de internet.
    Tienes la información de algun despacho con este tipo de pago?

    Ahora tambien hay muchas asociaciones de consumidores con demandas colecticas (OCU, FACUA, Adicae…) alguna opinión sobre ellos?
    Gracias

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 14:31h, 21 agosto Responder

      Hola Rosa, Disculpa la Demora, pero al Ser periodo Vacacional , no he podido contestar antes.
      Ante todo agradecerte que te guste el Articulo del post y la visita a la pagina web.
      Referente a tu duda referente a si existen abogados que cobren cantidades fijas , la Respuesta Es SI, no cobran porcentajes , cobran cantidad fija según honorarios del Colegio de Abogados, Ejm. Nuestro despacho, los abogados cobran lo que estipula el Colegio de Abogados. por un procedimiento de recuperación de Los Gastos,

      Referente a la otra pregunta sobre la opinión de las demandas colectivas de las Asociaciones de Consumidores, Indicar varias cosas:
      – Las Asociaciones de consumidores muchas de ellas tienen equipos de letrados muy preparados, y son eficaces , aunque es como todo, y existe de todo. Cada uno debe elegir lo que mejor se adapte a su situación.
      – Las demandas colectivas, mi opinión es ¿depende para que?. Yo no soy partidario de realizar demandas colectivas para recuperar los gastos, debido a que las demandas de reclamación de cantidades , se debe indicar caso por caso, las cantidades reclamadas, y cada caso es una cantidad diferente.
      Si es bueno realizar demandas colectivas para anular cláusulas abusivas que sean idénticas en los contratos, pero para la reclamar cantidades, yo soy partidario que se realicen individualmente.

  • Rosa
    Publicado a las 14:01h, 21 agosto Responder

    Buenos días Rafa
    algún problema con mis comentarios?
    Gracias

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 14:34h, 21 agosto Responder

      Hola Rosa, no hay problema en los comentarios, le he respondido al anterior, ruego disculpe la tardanza, pero al ser periodo vacacional, no he podido responder en el plazo correspondiente.
      Atentamente

  • Rosa
    Publicado a las 10:45h, 22 agosto Responder

    Gracias por la respuesta.

    Cuanto estipula el Colegio de Abogados en estos casos?

    • Rafa Aguado
      Publicado a las 10:58h, 22 agosto Responder

      Depende de las Cantidades a reclamar, tipo de demanda y provincia donde se reclama, dado que cada provincia o letrados pertenecen a un colegio diferente. Por norma general el de cada localidad o provincia.

      • Rosa
        Publicado a las 22:16h, 07 septiembre Responder

        Nosotros estamos en Barcelona.
        Cantidad a reclamar unos 5000€.
        Tipo de demanda: gastos de formalización de hipoteca
        Cuál es el Colegio de Abogados de barcelona? hay varios?
        Donde puedo verificar lo que dice el Colegio de Abogados?
        Gracias

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